近期，公募REITs2024年四季度報告陸續(xù)出爐，保租房REITs交出了一份亮眼的“成績單”。分析人士指出，作為國家重點支持快速發(fā)展的行業(yè)，保障性租賃住房REITs獲得追捧并不出人意料。

　　四季報表現(xiàn)可圈可點

　　2025年以來，在二級市場價格帶動下，公募REITs市值節(jié)節(jié)攀升。

　　有公開數(shù)據(jù)顯示，1月10日，我國已上市基礎設施公募REITs的市值達到了1628.46億元，創(chuàng)歷史新高。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前公募REITs已然成為了除股、債、商之外第四類帶有明確紅利性質的資產(chǎn)配置市場。

　　值得一提的是，陸續(xù)公布的2024年公募REITs四季度報告亦向市場展現(xiàn)了一份份亮眼的“成績單”。其中，保租房REITs無疑是佼佼者之一。

　　舉例而言，2024年四季度，華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：華夏基金華潤有巢REIT）實現(xiàn)總收入19783081.83元，凈利潤達2504034.78元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為13669302.24元。當期可供分配金額12318508.01元，充分展現(xiàn)了基金良好的盈利能力和現(xiàn)金流狀況；2024年基金全年累計可供分配金額49044536.45元。

　　國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：國泰君安城投寬庭保租房REIT）方面，2024年四季度，實現(xiàn)總收入46777084.21元，凈利潤達21748614.58元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為33361899.42元。當期可供分配金額34576681.92元；2024年基金全年累計可供分配金額130667759.58元。

　　顯然，面對“弱復蘇”的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，以及愈發(fā)激烈的市場競爭，保租房資產(chǎn)依舊保持穩(wěn)健，并成為了“資產(chǎn)荒”格局下資本的“避風港”。

　　據(jù)記者了解，綜合已上市6單保租房REITs披露的2024年第四季度經(jīng)營業(yè)績，其合計實現(xiàn)收入1.39億元。分紅方面，6單租賃住房REITs合計實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額1.13億元，合計實現(xiàn)可供分配金額1.01億元。

　　無論是營收還是分紅，6單租賃住房REITs用實際數(shù)據(jù)“說話”，證明了其具備極強的抗周期能力。

　　需求側有望持續(xù)發(fā)力

　　保租房REITs表現(xiàn)強勢的背后，離不開城市化進程的加速和人口流動性的增長，目前租房需求不斷抬升，特別是年輕人對購房觀念的轉變，使得租房市場的潛在需求更加旺盛。

　　來自中泰證券的研究觀點認為，保租房REITs資產(chǎn)逆周期屬性較強，受益于無風險利率的下行，后期表現(xiàn)依舊可期。

　　“政策支持、需求側持續(xù)發(fā)力，是我們深耕保租房行業(yè)的底氣所在�！鄙虾３峭犊毓赏顿Y有限公司副總經(jīng)理張毅在接受記者專訪時指出，“我們認為，市場的新增需求將會持續(xù)釋放，而高品質、規(guī)范化的保障性租賃住房仍將長期受到市場喜愛。”

　　華潤置地董事長李欣亦告訴記者：“相較于其他資產(chǎn)類別，租賃住房經(jīng)營具有較強的抗周期屬性。由于保租房的租金定價受政府監(jiān)管，租金通常低于市場水平，具有一定的價格優(yōu)勢，在市場租金波動時，能夠憑借價格優(yōu)勢吸引租戶，保障出租率穩(wěn)定，進而確保穩(wěn)定的租金收入。因此，保租房REITs具備較強的抗周期和抗風險能力，能夠有效規(guī)避市場或宏觀經(jīng)濟的短期波動，因而更受投資者青睞。”

　　中金廈門安居REIT的相關負責人則表示：“隨著保障性住房供給的逐漸增大，基金管理人與外部管理機構將密切關注新入市項目的情況，不斷提高主動管理能力，提升服務水平、增強租戶黏性，力爭確�；�礎設施項目實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營�！�

　　樂觀審慎缺一不可

　　據(jù)記者不完全測算，截至2025年1月22日，保租房公募REITs板塊年初至今的漲幅為7.41%，對應分派率為3.08%。

　　“當前REITs估值合理，基本面韌性十足，受益于利率水平下行和機構資產(chǎn)荒延續(xù)，其利率敏感屬性和紅利屬性正在逐步被市場發(fā)掘，二級市場表現(xiàn)對正向事件驅動的反應越來越及時�！闭猩袒�金基礎設施投資管理總部專業(yè)副總監(jiān)萬億稱，“我們相信，REITs市場的階段性、結構性行情將在未來一段時間延續(xù)，REITs的長期配置價值也將進一步凸顯�！�

　　聚焦到行業(yè)層面，多位受訪的業(yè)界專家表示，繼續(xù)看多直接受利率下行利好，分派穩(wěn)定的保租房板塊。此外，消費、公用事業(yè)、部分新能源、經(jīng)營業(yè)績回升的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高速公路REITs也可能獲得超額收益。

　　不過，也有部分持審慎觀點的機構表示，受增量資金有限、投資者結構相對單一、項目戰(zhàn)配比例過高、短期項目供給節(jié)奏較快等因素影響，REITs市場流動性出現(xiàn)了階段性不足的特征。在未來一段時間內(nèi)，二級市場中部分資金止盈獲利了結和部分機構加大REITs配置力度的情況可能同時存在。綜合來看，預計近期市場上漲之后可能仍然會面臨方向性的選擇，震蕩分化、風格輪動的走勢或將反復出現(xiàn)，投資者切忌盲目樂觀，仍需保持一份審慎。